Эксперты рынка прогнозируют: не исключено, что следующий год пройдет под знаком аренды. Покупатели откладывают сделки для лучших времен, ждут когда же в себя придут ипотечные банки, устаканится ситуация на работе. А сложный период переждут, снимая квартиры и комнаты. Что же касается продавцов жилья, то те у кого «не горит» попридержат жилплощадь, а чтобы она не простаивала – сдадут в аренду. решил проверить, много ли заработают арендодатели, в частности, те, кто сдает комнаты. Ведь, наверняка, из-за дороговизны московской жизни «комнатных» жильцов будет легче найти.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Низкая доходность аренды - постоянная тема страданий московских рантье. Она приносит не более 4-5% годовых - это значительно меньше, чем предлагают сегодня банки на вкладах. На самом деле доходность еще меньше: приведенная выше цифра - это «брутто», надо еще сделать поправки на квартплату, ремонт, налоги. Стандартная рекомендация: приобретать квартиры в домах бизнес-класса - там, говорят, проценты повыше. Однако эти объекты намного сложнее сдать, вполне можно просидеть около квартиры несколько месяцев, поджидая арендатора. Да и цена «входного билета» для инвестора высока - у многих просто нет достаточного количества денег. Может быть, имеет смысл пойти в прямо противоположную сторону - купить для сдачи комнату?

Доступно…
С чем согласились все опрошенные нами эксперты - комнаты действительно стоят дешевле. Цены на большинство из них находятся в пределах $100-120 тысяч. Правда, как напомнила корреспонденту Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» , траты начинающего рантье не ограничатся только ценой: необходимо еще заплатить за поиск варианта и оформление сделки, сделать в комнате косметический ремонт и приобрести минимальный набор мебели и бытовой техники (стол, кровать, холодильник). Мария Жукова оценивает эти расходы в 6, 5 и 2 тысячи долларов соответственно - в итоге готовый к сдаче в аренду объект обойдется в $113-133 тысячи. Это, конечно, намного меньше квартир, минимальные цены на которые (без учета подготовки к аренде!) начинаются сегодня от $150 тысяч.

…но выгодно ли?
Мнения высказывались разные, но все в итоге сводилось к тому, что чудес не бывает: комнаты заметно дешевле квартир при покупке, но и в аренде они будут приносить ощутимо меньшую прибыль. Как говорит Ольга Владиславлева, руководитель департамента аренды корпорации «Рескор» , иногда комнаты действительно предлагаются по 17-18 тысяч рублей в месяц. Но это - в Центре, где и продажные цены высоки. Если же брать объекты на окраине, которые и можно купить по приведенным в предыдущей главе ценам, то их арендная цена будет в районе 12 тысяч рублей (если жить будет один человек) и до 15 тысяч - если проживающих двое. Как ни крути, комната - это 60-70% однокомнатной квартиры, что в продаже, что в аренде…

Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда») приводит такие расчеты: покупаем комнату за $100 тысяч , дополнительные траты составляют, как мы помним, еще $13 тысяч . Первоначальные вложения выходят $113 тысяч . Сдать такой объект получится за $500 в месяц , около $50 составят ежемесячные расходы собственника - квартплата, коммунальные платежи. В год доходы составят $5400. 13% надо заплатить в виде подоходного налога (причем он платится не с $5400 , а с $6000 - налоговые органы считают, что собственник квартиры не вправе выводить квартплату из-под налогообложения). Налоги составят, таким образом, $780 . Общий итог вырученных за год денег - $4620 , что составляет менее 4,1% от вложенных $113 тысяч . В данном расчете, напоминает Мария Жукова, еще не учтены периоды простоя комнаты, когда одни жильцы съехали, а другие еще не найдены, затраты на страхование, а также расходы на ремонт в период эксплуатации - то кран потек, то окно разбилось… В общем, менее 4% годовых - вот она, реальная доходность арендного бизнеса. Что с квартирами, что с комнатами…

Страшней соседа зверя нет
Главное отличие комнат от отдельных квартир - это, как известно, наличие соседей. Мысль известная, даже банальная, но не становящаяся от этого менее правильной. Итак, как могут повлиять соседи на ваш арендный бизнес?

Повлияют, к сожалению, очень плохо. «Людей этих можно понять, - говорит Ольга Владиславлева («Рескор»). - Скорее всего, раньше они жили практически в отдельной квартире: чужие комнаты были закрыты. Теперь вдруг кто-то появился - что само по себе неприятно. Если же жильцы на снимаемой жилплощади начинают время от времени сменяться - это уже неприятно вдвойне». По словам эксперта, соседи препятствуют заселению арендаторов всеми способами - вплоть до того, что меняют замки на входной двери в квартиру. «У нас был такой случай: людям (даже не арендаторам, а самим владельцам комнаты) пришлось проникать на собственную территорию с помощью милиции. И органы правопорядка, как выясняется, ничего не в состоянии сделать. То есть открыть дверь и провести хозяев в комнату - это, конечно, можно, но не будешь же каждый вечер приходить в собственный дом с участковым милиционером!»

С тем, что соседи - самая главная проблема, абсолютно согласна и Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»). «По закону вы всегда имеете право сдать комнату - это ваша собственность, - отмечает она. - Однако существовать жильцу придется бок о бок с другими квартирантами, а у тех всегда есть возможность создать невыносимые условия… Случаи, когда в отношениях с соседями все в порядке - скорее исключение, чем правило».

…Размышляя о том, как добраться до вожделенных стульев, Остап Бендер говорил, что существует «много старых, испытанных приемов». В их числе:
1) простое знакомство,
2) любовная интрига,
3) знакомство со взломом,
4) обмен и
5) деньги.
Последнее, по мнению великого комбинатора, было самым верным.

В принципе, большинство из названных методов (кроме номера три) применимы и в общении с соседями. И самым верным здесь также оказываются деньги. «Планируя сдавать комнату, необходимо обязательно договориться с остальными проживающими в квартире, причем заранее, - категорична Ольга Владиславлева («Рескор»). - Наилучший вариант - заплатить им за беспокойство, но возникает вопрос: сколько платить? Если отдавать половину арендной платы, то вся затея со сдачей станет невыгодной. Если же предложить 1000 рублей - они могут и возмущенно отказаться…».

Владельцам на заметку
Подавляющее большинство «лишних» (например, доставшихся по наследству) квартир - это, конечно, 1- и 2-комнатные. Но из всякого правила встречаются исключения - у некоторых москвичей вдруг появляются и 3-комнатные квартиры, и даже еще бóльшие. Если желания продавать нет (тем более при нынешнем состоянии рынка!), то логичным выглядит решение сдавать. И - в свете того, что сказано выше - м.б., разумнее делать это не всей квартирой целиком, а покомнатно?

«В торговле всегда действует правило: можно продать свой товар оптом, но дешевле. Или в розницу - но в этом случае будет больше сложностей. Полученная сумма окажется значительней, однако остается вопрос: много ли ты на этом выгадаешь? - говорит Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». - Все это вполне подходит и к аренде. Да, итоговая сумма от сдачи покомнатно - больше. Но велика вероятность, что квартиру угробят. Само мероприятие организационно сложнее: собирать деньги с 3-4 арендаторов, гасить возникающие между ними конфликты». В общем, тот, кто готов получить эти проблемы в обмен на лишние несколько тысяч рублей в месяц - пойдет по такому пути. Те же собственники, кому дороже комфорт и некая стабильность, постараются сдать одной приличной семье. По той же самой логике, как некоторые сдают знакомым подешевле: денег меньше, зато дополнительные гарантии стабильности и аккуратности.

Другие эксперты добавляют к этой картинке дополнительные штрихи. Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда») еще раз напоминает о таком неприятном явлении, как простой: одни жильцы съехали, а новых еще не нашли. Ясно, что при «покомнатной» модели простоев будет больше: сначала собственник найдет первых снимающих, потом вторых, потом третьих - глядишь, из первой комнаты люди уже и съехали. Еще аспект: квартира должна быть соответствующих кондиций: там должны быть внушительных размеров общие помещения - санузлы, кухня. Потому что три-четыре семьи, даже поместившись в комнатах, вряд ли смогут сосуществовать в 6-метровой кухне.

А вот Ольга Владиславлева («Рескор»), напротив, видит даже определенный позитив в такой сдаче. «3-4-комнатные квартиры - достаточно дорогой товар, - отмечает она. - Люди, согласившиеся платить не менее 40 тысяч рублей в месяц, наверняка, будут достаточно придирчиво относиться к состоянию квартиры, отделке. Те же, кто снимает комнаты, делают это от бедности, и совсем не склонны капризничать. Так что если квартира у вас «убитая», сдавать ее покомнатно - м.б., единственно возможный вариант».

Резюме
Вернемся к изначальной теме этой статьи - приобретение комнаты с целью сдать ее в аренду. Может показаться, что мы отговариваем от этой мысли: и доходность, как выяснилась, совсем не высока, и хлопот много. Это так, но имеется одна важная деталь: комнаты в продаже существенно дешевле, чем квартиры. А значит, есть немало людей, которые комнату купить могут, а квартиру - никак.

Вот им-то и имеет смысл поразмышлять над этой идеей. Общеизвестно, что арендный бизнес сам по себе непривлекателен: кому интересны 4% годовых?! Но все меняется, если посмотреть со спекулятивных позиций: приобретаем недвижимость с целью ее последующей перепродажи, а на период вынужденного простоя сдаем в аренду. Арендный доход в этом случае - не самоцель, а приятное дополнение. С этой точки зрения комната под сдачу - это уже не так бестолково: цены на недвижимость сегодня, конечно, снижаются, но вечным этот процесс быть не может. Рано или поздно снова начнут расти, никуда не денутся. И если есть желание включиться в игру - комната может стать очень неплохой «стартовой площадкой». Нужно только не забыть обо всех «подводных камушках», в первую очередь - соседях.

Примеры предложений комнат в аренду

Сдача жилой недвижимости - один из самых распространенных (наравне с банковскими депозитами) способов получения пассивного дохода для граждан России. Кто-то сдает жилье, которое досталось ему по наследству, а кто-то - целенаправленно покупает для этого квартиры.

В обоих случаях такая бизнес-деятельность имеет массу нюансов. Если их знать, можно получать стабильный и высокий пассивный доход при минимальных затратах времени. И наоборот - не зная тонкостей арендного бизнеса, можно и доход не получить, и средств затратить немало, уйдя в минус. IQReview собрал целую инструкцию для тех, кого привлекает подобный способ заработка. Рассматривать будем только долгосрочную аренду - от месяца и дольше.

Сколько денег может приносить сдача квартиры в аренду: краткая статистика по городам РФ

Чтобы оценить возможный доход, нужно иметь представление о ценах на аренду в разных городах РФ.

Цифры примерно такие:

Москва - от 30 тысяч в месяц за «однушку» в нормальном состоянии (чисто, но просто, без современной мебели, с набором основной техники) в спальном районе или за «бабушкин» вариант, но с удобным расположением. В ближайшем Подмосковье цены будут чуть ниже - около 25 тысяч.

Санкт-Петербург - приблизительно 20 тысяч за те же условия.

Города-миллионники и околомиллионники - около 10-12 тысяч за «однушку» в нормальном состоянии в отдалении от центра, и около 15 тысяч за квартиру в более удобном месте.

Областные центры с населением около полумиллиона - примерно 8 тысяч за «однушку» в нормальном состоянии.

Учтите, что полученные средства нужно будет вкладывать в поддержку и развитие бизнеса . Как минимум раз в 5-7 лет желательно делать в квартире косметический ремонт. Если заказывать его у бригады специалистов, примерная цена отделки за 1 «квадрат» будет примерно 2-3 тысяч рублей. То есть за однокомнатное жилье площадью 40 квадратных метров придется отдать порядка 80-120 тысяч.

Сколько квартир нужно, чтобы обеспечить себя?

Жить только на деньги, которые приходят от сдачи квартир, вполне реально. Причем реально не только для тех, кому они достались по наследству. При грамотном распоряжении своими финансами среднестатистический гражданин вполне может прийти к такой цели. Займет это, правда, не один и не два года.

Представим, что для жизни человеку достаточно иметь около 15 тысяч рублей ежемесячно. Если у вас есть свое жилье, то на такую сумму вполне реально покупать еду и оплачивать коммунальные услуги. Конечно, на одежду, развлечения, медицину, покупку бытовой техники, отдых, ремонт и прочие статьи расхода таких средств уже не будет хватать.

Получается, что 1 квартира в Москве, Питере или в миллионнике - уже может покрывать расходы 1 человека на самые основные нужды. Если брать в расчет город поменьше - то нужно иметь уже 2 квартиры.

Для более комфортной жизни среднестатистическому гражданину (при условии, что у него есть свое жилье) достаточно получать 25-30 тысяч рублей ежемесячно. Этого уже хватит не только на еду, но и на прочие траты (конечно, без особой роскоши).

То есть для того, чтобы покрывать основные расходы на 1 человека, необходимо:

сдавать 1 квартиру в Москве;

сдавать 2 квартиры в Питере;

сдавать 2-3 квартиры в городах-миллионниках;

сдавать 3-4 квартиры в областных центрах с населением около полумиллиона.

Это - при самом лучшем раскладе, если у вас не будет длительных простоев, и если жильцы попадутся порядочные.

Ценовая категория

Условно жилье можно разделить на несколько ценовых сегментов. В зависимости от этого будет определяться и приблизительная целевая аудитория ваших съемщиков.

Варианты могут быть такими:

1. Платить ли налоги, если да, то как?

   Согласно действующему законодательству РФ, со сдаваемой жилплощади должен уплачиваться налог. При этом не имеет значения, на какой срок арендуется жилье - на сутки или на 2 года - платить все равно нужно.

   Документально это можно оформить двумя способами:

   Зарегистрировать ИП и платить единый налог по упрощенной системе. В этом случае размер налога составит 6% от получаемых средств. Декларация в налоговую в этом случае подается ежегодно до 30 апреля, а налог оплачивается ежеквартально.

   Получить патент на сдачу недвижимости в аренду. В этом случае ИП тоже регистрируется, и размер налога также составляет 6%. Патент покупается на календарный год. Стоимость его рассчитывается индивидуально, и зависит от площади жилья и населенного пункта (к примеру, в 2016 году за квартиру в пределах МКАД площадью до 50 «квадратов» патент стоил 12600 рублей).

   Заключать договор в качестве физического лица. Налог в этом случае будет составлять 13%.

   Отсутствие договора при сдаче в аренду расценивается как умышленное уклонение от уплаты налогов. В этом случае вам придется уплатить и сам налог, и в качестве штрафа - добавить еще 40% от суммы неуплаты. За непредставление налоговой декларации - еще от 5 до 30% за каждый месяц просрочки.

   По факту официально жилье сдается в основном только в Москве, и в основном только теми, у кого несколько квартир. Причем в скрытии факта аренды заинтересованы как владельцы, так и съемщики: ведь если с квартиры надо будет дополнительно платить налог - хозяева жилья на эту сумму поднимут размер арендной платы.

   Жильцы найдены, заселились в квартиру: что дальше?

   После того, как вы отдали ключи своим квартирантам, можно вздохнуть спокойно. Теперь ваша задача заключается только в получении денег и периодическом контроле. В первые несколько месяцев рекомендуется забирать деньги самостоятельно, приезжая в квартиру. Так вы сможете оценить ее состояние.

   Если жильцы чистоплотные, спокойные и аккуратные - далее личные поездки можно делать реже (к примеру, раз в 2 месяца), а оплату получать на карту.

   В обязательном порядке нужно проверять оплату коммунальных услуг. Удобнее всего зарегистрироваться на сайте госуслуг, и договориться с квартирантами, чтобы они присылали фотографии чеков.

   Советы всем, кто сдает или собирается сдавать жилье (видео)

Сейчас на аренду выставляют не только объекты недвижимости, доставшиеся по наследству от прошлых поколений, как это было принято раньше.

В наши дни многие люди покупают квартиры лишь за тем, чтобы выставить их на продажу. И относится это не только к новостройкам. Сделав косметический ремонт, можно выгодно сдать жилье даже в старом фонде. Конечно, стоимость будет несколько ниже, но затраты окупятся довольно скоро.

Выгодно ли сдавать квартиру в аренду? Сдавать квартиру выгодно, если это делать правильно. Существует немало рисков и подводных камней, с которыми может столкнуться собственник, предлагающий в аренду жилплощадь.

К примеру, недобросовестные арендаторы могут сломать технику, испортить мебель, если среди квартирантов были дети – беспокоиться следует даже за обои, которые после выселения могут оказаться изрисованными. Все это подразумевает, что придется снова потратиться на ремонт и отбитые за, скажем, год аренды деньги опять уйдут «в оборот».

ВАЖНО: Защититься от недобросовестных квартиросъемщиков собственнику поможет письменное соглашение об аренде квартиры. В нем следует прописать паспортные данные и основные положения о правах и обязанностях, как арендатора, так и наймодателя.

Такой документ имеет юридическую силу и в случае возникновения претензий, споров или конфликтов, может быть рассмотрен в судебном порядке.

Какое жилье лучше всего подойдет?

Какое жилье лучше всего сдавать? Ответ очень простой – хорошее. Квартира должна быть чистой и аккуратной. Совсем необязательно делать в помещении евроремонт и обставлять его дорогостоящей дизайнерской мебелью. Лишь тогда будет гарантия получения высокого дохода от сдачи жилой недвижимости в аренду.

Самый популярный вариант квартир – это светлое уютное помещение, обставленное современной мебелью и необходимой техникой. Если вы купили или получили в наследство квартиру, которую хотите выставить на аренду, рекомендуется обратить внимание на следующее:

• комната: платяной шкаф, комод, диван, тумба под телевизор, письменный стол;
• прихожая: шкаф-купе, подставка под обувь;
• кухня: кухонный гарнитур, кухонный стол, три-четыре стула.

• комната: телевизор, кондиционер;
• санузел: электрическая вытяжка, стиральная машина;
• кухня: плита, холодильник, микроволновая печь.

Способы осуществления

После того, как квартира подготовлена к сдаче, следует определиться как вы будете ее сдавать: самостоятельно или через риэлтора.

Конечно, можно совместить оба варианта, вот только агентства гораздо охотнее предлагают своим клиентам те квартиры, которые не находятся в общем доступе в интернете. Риэлторов всегда будет напрягать тот фактор, что после показа потенциальный арендатор уйдет думать и попросту найдет предложение самого собственника в сети.

ВНИМАНИЕ: Не стоит выдумывать цену на аренду квартиры из головы. Для начала просмотрите похожие предложения в вашем районе в интернете. Для этого зайдите на любой популярный сайт-поисковик по недвижимости и определите критерии запроса: район, количество комнат и так далее.

Хороший ремонт и наличие мебели и техники позволит увеличить цену на аренду порядком на три-четыре тысячи от величины стоимости средних предложений.

Выгодно сдать квартиру в аренду достаточно легко. Главное правильно подойти к этому вопросу. На ухоженные уютные квартиры всегда будет хороший спрос. Самое главное – не забывайте заключать договор найма , чтобы обезопасить себя и свое имущество от беспечных и недобросовестных нанимателей.

Как правильно сдать квартиру без посредников? В чем особенности сдачи квартиры в аренду через агентство? Сколько я заработаю, если сдам квартиру или комнату на длительный срок?

Привет всем, кто заглянул на огонёк! На связи эксперт популярного интернет-журнала «ХитёрБобёр» - Денис Кудерин.

Сегодня мы поговорим о том, как грамотно, безопасно и выгодно сдать квартиру. Статья будет полезна всем, у кого имеется дополнительная недвижимость, на которой вы хотите сделать свой небольшой бизнес.

В конце статьи вас ждёт гарантированный бонус – обзор самых надёжных в РФ компаний, которые помогут сдать в аренду жильё на самых выгодных для его владельца условиях.

1. Сдача квартиры в аренду как бизнес

Если у вас есть квартира, помимо той, в которой вы проживаете, и эта жилплощадь простаивает, съедая деньги на содержание, вы всегда можете превратить её в источник дополнительного заработка.

При этом потрудиться вам придётся лишь на начальном этапе – подготавливая объект к сдаче в аренду и занимаясь поисками жильцов. А потом вашей задачей станет лишь своевременное получение регулярной арендной платы. Идеальный пример пассивного дохода – «мы сидим, а денежки идут».

Правда, отслеживать состояние квартиры, вовремя устранять неполадки и поломки, контролировать уровень лояльности жильцов периодически всё же придётся. Но при желании можно делегировать и эту часть работы компании по управлению недвижимостью.

При таком раскладе можно сдать квартиру и уехать за границу, в деревню к дедушке или на южный берег Крыма для постоянного проживания. Все арендные заботы перейдут в таком случае к доверенному лицу, а вам останется лишь снимать деньги со счета и тратить их по своему усмотрению.

О том, что такое профессиональное , читайте в отдельной статье.

Главное в деле аренды квартиры – правильно оценить доходность этого предприятия. Сдавая недвижимость во временное пользование, нужно учесть все факторы, которые так или иначе могут повлиять на стоимость ренты: только в этом случае вы сможете назначить адекватную рыночную цену на аренду.

И ещё нужно заранее определиться, будете ли вы действовать самостоятельно или привлечёте к процедуре профессиональных риелторов. Оба варианта имеют свои плюсы и минусы.

Основное правило таково: если сдать квартиру надо прямо сейчас – вы уезжаете, вам срочно нужны деньги – лучше привлечь агентов из надёжной риэлторской компании или с безупречной репутацией. Если время терпит, действуйте самостоятельно. Единственное условие – у вас должен быть хотя бы минимальный опыт в сделках с недвижимостью.

И ещё один важный нюанс – нужно уметь разбираться в людях. Вам придётся самостоятельно решать, надёжен ли выбранный вами жилец или стоит поискать другого кандидата.

Ошибок допускать нельзя: непорядочный арендатор – это несвоевременные выплаты или полное отсутствие таковых, порча имущества, жалобы соседей, наводнения и пожары, возможно, даже вызовы в полицию. Вам это надо?

В таблице представлены основные достоинства и недостатки самостоятельной сдачи квартиры и с помощью посредника:

Шаг 3. Ищем арендаторов

Где искать, я уже рассказал выше. Здесь замечу, что хотя поиск кандидатов – важнейшая стадия процесса, зацикливаться на ней не стоит. Идеальные на 100% жильцы встречаются редко.

Пример

Одна моя знакомая вышла замуж и переехала на квартиру к мужу. Свою «однушку» она решила сдать и к поиску арендаторов подошла основательно. Последовательно ей были отвергнуты около 30 соискателей.

У одних была кошка, другие были слишком молоды и веселы, третьи показались ей недостаточно обеспеченными и т.д. В результате поиск арендаторов затянулся на многие месяцы, а знакомая утратила сон, покой и чуть не поссорилась с новым мужем.

Универсальный совет – отдавайте предпочтение семейным парам, в которых оба супруга трудятся и имеют стабильную зарплату.

Шаг 4. Договариваемся о встрече и показываем квартиру

Прежде чем договариваться о показе, проведите предварительную беседу, задайте соискателю контрольные вопросы. Если в ответах вас что-то настораживает, не рискуйте – скажите прямо: «извините, но ваша кандидатура мне не подходит».

На встрече побеседуйте с потенциальным квартиросъёмщиком вторично. Если впечатление положительное – ведите и показывайте.

Шаг 5. Собираем документы

Арендаторы тоже не лыком шиты. Они должны быть уверены в чистоте сделки и вашей порядочности. Поэтому соберите документы на случай, если жилец потребует их предъявить.

В обязательный пакет входят:

• паспорт (можно копию);
• свидетельство о праве собственности на жильё;
• квитанции, подтверждающие отсутствие долгов по ЖКХ.

Если в квартире прописан кто-то, кроме вас, понадобится также письменное согласие этих людей на сдачу квартиры в аренду.

Шаг 6. Заключаем договор

Сдавать квартиру можно неофициально и официально. В первом случае вы будете получать больше (не будет отчисляться 13% налога), но зато у вас не будет никаких гарантий сохранности своего имущества.

Договор – свидетельство гражданско-правовых отношений между сторонами. Это ваша страховка на случай, если возникнут конфликты, недопонимания и споры. Отсутствие соглашения может стать инструментом давления со стороны арендатора – дескать, ты не отчисляешь с аренды налога, значит, и выплат можешь подождать.

В договоре обязательно прописываются условия, на которых вы сдаёте квартиру, сроки внесения ежемесячной платы, сумма первого аванса, если таковой имеет место. Отдельные пункты касаются сохранности вашего имущества, ответственности сторон в случае нарушения соглашения, условий досрочного расторжения договора.

Например, при жалобах соседей на шум владелец имеет право выселить жильцов в течение 3 дней или недели без возмещения арендной платы.

Шаг 7. Получаем предоплату

Соглашение устраивает обе стороны, все довольны и улыбаются. Осталось только получить предоплату – это и будет началом длительного взаимовыгодного партнёрства. Все финансовые расчеты желательно оформлять документально. Чтобы не было: «а я же вам платил на той неделе, вы что забыли?», «как ещё 2000, я же полную сумму отдал?».

Если вы сомневаетесь в своих силах или какие-то моменты вам не понятны, лучше прояснить их заранее. Воспользуйтесь преимуществами современных цифровых технологий – получите консультацию онлайн от профессиональных юристов на ресурсе Правовед.

С ресурсом сотрудничают тысячи квалифицированных специалистов всех областей права, в том числе – юристы по жилищным вопросам. Обратиться к ним можно через чат или по телефонам, указанным ниже.

Получить грамотную правовую поддержку можно прямо сейчас – сайт действует в круглосуточном режиме.

4. Профессиональная помощь при сдаче квартиры в аренду – обзор ТОП-5 агентств недвижимости

Обещанный бонус – обзор пятёрки самых надёжных агентств, которые помогут сдать квартиру быстро и безопасно.

Старейшая столичная риэлторская фирма. Имеет обширную сеть представительств – только в Москве работает по единому стандарту 120 филиалов. Занимается любыми операциями с недвижимостью, в том числе, сдачей в аренду частных квартир.

Опытные агенты гарантируют сдать ваш объект оперативно, юридически грамотно и выгодно. Риэлторы с многолетним опытом помогут реализовать любой объект – начиная от комнаты в спальном районе и заканчивая элитным коттеджем в Подмосковье. За правовой чистотой договора следят штатные юристы компании.

Специализированное агентство недвижимости с многолетним стажем работы на столичном рынке. Фирма имеет обширную информационную базу и укомплектованный штат квалифицированных сотрудников. Главный принцип работы компании – ответственное отношение к выполнению каждого заказа.

Риэлторы отвечают за грамотное составление арендного договора и учитывают, в первую очередь, интересы владельцев жилья. Выбирая «Альму», вы можете быть уверены в безопасности вашего имущества и своевременной оплате.

3) Инком

Одна из крупнейший в РФ риэлторских фирм. Стаж работы на жилищном рынке – 25 лет. Лидер Московского региона. Имеет филиалы в десятках городов РФ. Сфера деятельности охватывает все направления рынка недвижимости. Поможет сдать квартиру в новостройке, в пригороде, в деловом центре столицы. В штате – только проверенные агенты с большим количеством успешных контрактов.

Московское агентство, специализирующееся на элитной недвижимости. Фирма гарантирует, что ваше жильё не будет сдано первому встречному: каждого кандидата сотрудники будут проверять с целью определения его платежеспособности и порядочности.

При этом компания гарантирует сдать ваш объект за 1-2 дня за максимальную рыночную цену. Уже через час после звонка к вам приедет профессиональный фотограф, который сделает съёмку квартиры, после чего специалисты проведут оценку жилья и определят его арендную стоимость.

Полный спектр услуг на рынке недвижимости. Стаж работы с 1997 года. 8 филиалов в Москве и десятки представительств в других городах РФ. Дополнительные услуги в сфере оценки жилья, консалтинга и аналитики.

Сдать квартиру через агентство можно 2 способами: позвонить по телефону (звонки принимаются с 9 до 21) или оформить онлайн-заявку. Квартира будет сдана по рыночной цене, а окончательный выбор жильцов сделает сам владелец объекта. В подарок каждому клиенту – страхование имущества и гражданской ответственности.

5. К чему следует быть готовым – 4 главных риска для арендодателя

Сдавая квартиру, будьте готовы к определенным рискам. Люди относятся к чужому имуществу не так трепетно, как к своему.

Кроме того, на жилищном рынке промышляет огромное количество мошенников, готовых поживиться за ваш счет.

Перечислим основные виды рисков для владельцев квартир.

Риск 1. Повреждение имущества

Это самый вероятный риск при аренде собственности. Как правило, вместе с жилплощадью хозяева сдают мебель и бытовую технику. Иногда это весьма ценное имущество, которое хочется получить назад в целости и сохранности. Да и отделка квартиры нередко стоит больших денег.

Наиболее надежным традиционно считается вложение средств в недвижимость. Если речь идет о жилых помещениях, то из этих инвестиций можно извлекать неплохой пассивный доход, не уступающий вкладам на депозиты и покупку ценных бумаг. Справедливости ради стоит отметить, что все указанные выше виды финансовых операций сопряжены с определенными рисками и имеют свои нюансы.

Какое жилье покупать для сдачи в аренду

Для сознательного инвестирования в жилую недвижимость с целью получения прибыли, нужно отталкиваться от практичности и прагматичности вложений. То есть, не следует покупать квартиру, опираясь на собственные требования и вкусовые предпочтения к жилью. Ориентироваться необходимо на желаемую категорию квартиросъемщиков. Для гарантированного получения стабильного и высокого пассивного дохода при минимуме временных и трудовых затрат первым делом нужно разобраться в тонкостях подобных вложений.

Статистика по аренде квартир

Чтобы оптимально спланировать свои капиталовложения, нужно ознакомиться со средней стоимостью аренды на рынке недвижимости по городам РФ. Для простоты будут приведены цены на однокомнатное жилье:

1) Эконом-класса, расположенное на окраине города, но с аккуратным простеньким ремонтом и необходимым набором мебели и техники;

2) «Бабушкину» квартиру, но недалеко от центра и инфраструктуры.

В Москве аренда недвижимости эконом-класса обойдется в 30 тыс. рублей, а квартиры без ремонта – 25 тыс. рублей. В Санкт-Петербурге ежемесячный платеж за оба варианта составит ориентировочно 20 тыс. рублей. В мегаполисах с населением более 1 млн. человек на эконом-вариант понадобится 10-12 тыс. рублей, на «бабушкин» – 15 тыс. рублей. В городах до 500 тысяч жителей в обоих случаях аренда составит 8 тыс. рублей.

При этом нужно учитывать, что один раз в пятилетку потребуется как минимум косметический ремонт квартиры (если квартиросъемщики аккуратные и сознательные). За эту процедуру бригада строителей возьмет 2-3 тыс. рублей за м2.

Человеку со средними запросами, имеющему собственное жилье, для непритязательной жизни нужна сумма в 15 тыс. рублей, в которую войдет продовольственная корзина и коммунальные платежи. Если добавить необходимость покупки одежды, бытовой техники, медицинское обслуживание, ремонт и развлечения, потребуется минимум 25-30 тыс. рублей. Соответственно, такой уровень прибыли обеспечат: одна «однушка» в столице, 2 в Санкт-Петербурге либо 3-4 в других городах. Это в случае порядочных арендаторов и отсутствия простоя недвижимости.

Принципы бизнеса арендованного жилья

При инвестировании в покупку квартиры для аренды, необходимо определить для себя приемлемый ценовой сегмент недвижимости, что автоматически обозначит круг потенциальных съемщиков:

Наиболее дешевые квартиры – однокомнатные, расположенные на окраине вдали от остановок, школ и магазинов, в старом (возможно – аварийном) доме. Как правило, в таком жилье давно не делался ремонт. Потенциальными арендаторами будут небогатые, самостоятельно подрабатывающие студенты либо приезжающие на заработки люди (часто – нерезиденты РФ). Поэтому рассчитывать на порядочных съемщиков в этом случае сложно, но восстановление помещения, если что-то повредят, обойдется недорого;

Квартиры эконом-класса, в которых «свежий» и аккуратный, но недорогой ремонт, не всегда новая, но исправная мебель и бытовая техника. Однако располагается такая недвижимость также далеко от центра, поэтому и стоит недорого. Найти жильцов в этом случае наиболее легко и просто, независимо от сроков аренды;

Жилье среднего класса. Это также однокомнатные (реже – двухкомнатные) квартиры, которые от «эконом» отличаются более современным ремонтом и мебелью, а также большим количеством техники. А местонахождение такого жилья будет ближе к центру. Этот вариант также пользуется высоким спросом, чаще всего, конечно же, у обеспеченных студентов либо молодых работающих семей;

Квартиры среднего класса, но большей площади. Они имеют большее количество комнат при идентичных остальных критериях относительно предыдущего пункта. Этот вариант актуален семьям, имеющим детей и планирующим арендовать жилье длительное время, но найти таких жильцов сложнее;

Квартиры элит-класса, имеющие стильный современный ремонт с индивидуальным дизайном, полный комплект актуальной техники и наиболее удобно расположенные в центре города. Независимо от квадратуры и комнатности такого жилья, найти на него жильцов, особенно на длительное время – задача сложная. Но и цены самые высокие. Такую недвижимость уместно приобретать в столицах либо мегаполисах в деловых кварталах.

По поводу последних пунктов – из-за высокой стоимости аренды жилья премиального класса, найти на него желающих очень непросто. А это значит – простой помещения и недополученная прибыль. Поэтому такие квартиры лучше приобретать для себя, а для аренды – максимально ориентироваться на требования желаемой группы арендаторов, а это - состояние жилья и удобство его расположения.

Целевая аудитория

По поводу требований, предъявляемых съемному жилью разными группами арендаторов:

Студенты либо люди, приехавшие на заработки, предпочитают дешевые однокомнатные квартиры, которые расположены около транспортных развязок или учебных заведений (ВУЗов) и места работы;

Молодым семьям актуальнее будет двух- либо трехкомнатная квартира, имеющая «свежий» косметический ремонт и находящаяся в ближайшей доступности от социальной инфраструктуры и транспортной развязки (или автостоянки);

Группе лиц (студентам или рабочим) интересно будет арендовать трехкомнатное жилье эконом-класса с минимальным комфортом.

Идеальными квартиросъемщиками считаются следующие категории граждан:

Студенты (в основном – девушки), серьезно нацеленные на учебу, но для подстраховки в этом случае нужно брать контакты родителей (если оплачивают аренду они) с целью решения возможных конфликтных ситуаций;

Молодые семейные работающие пары старше 23 лет, которые уже более ориентированы на карьеру и повышение материального статуса, нежели на развлечения;

Семейные пары с детьми, предпочитающие арендовать жилье на длительное время, но в этом случае следует заранее оговорить вопросы возмещения ремонта при порче такового ребенком.

Исходя из желаемой группы жильцов, подбирается район расположения недвижимости.

Район

Основным критерием при выборе недвижимости является ее местоположение, это существенно влияет на размеры арендной платы, а значит – на скорость окупаемости. Отдавать предпочтение нужно квартирам, находящимся:

Около известных высших (средних) учебных заведений, имеющих хорошую репутацию в городе;

Недалеко от транспортных остановок, а еще лучше – станций метро, что будет способствовать скорейшему поиску съемщиков и оправдывать повышенную арендную плату;

Возле парковки, если планируется покупать элитное жилье;

Вблизи развитой социальной инфраструктуры: поликлиник, магазинов, аптек, а также школ и садиков (если целевая аудитория – семьи с детьми);

Рядом с деловым центром, когда желаемые квартиросъемщики – обеспеченные деловые люди (семьи).

Это основные принципы для стабильного спроса на сдаваемое в аренду жилье.

Квадратура и планировка

Согласно статистическим данным рынка недвижимости, наибольший спрос имеют однокомнатные (максимум – двухкомнатные юниты) квартиры. Согласно популярности, вертикаль арендованного жилья выглядит так:

1. Однокомнатные квартиры до 40 м2 либо студии по 25 м2, имеющие балкон, новый ремонт и максимум удобств. Это может быть эконом или комфорт-класс. В любом случае такое жилье выгоднее: получается дороже стоимость аренды 1 м2, дешевле текущий и капитальный ремонт в общей сумме, высокий спрос из-за большой целевой аудитории. Как показывает практика, такая недвижимость окупается за 13 лет, что на 2 года быстрее двухкомнатных квартир такого же класса.

2. Двух- и трехкомнатные квартиры актуально приобретать в случае очень выгодных на них условий (если предоставляются хорошие скидки в связи со срочным отъездом бывших хозяев). Но найти съемщиков на такое жилье непросто, и в обслуживании (в том числе - в ремонте) они дороже популярных «однушек».

3. Многокомнатные квартиры считаются наименее ликвидными, а если относятся к дешевому сегменту, то сдать их вообще маловероятно (только группам рабочих либо студентов, что связано с большими рисками порчи имущества).

4. Одну либо несколько комнат в квартирах приобретать не следует, так как это чревато конфликтами с соседями из-за постоянной смены арендаторов. Усложняется также процесс урегулирования спорных ситуаций, так как помимо обоих владельцев также нужно учитывать мнение квартиросъемщиков.

Что касается планировки – наиболее безопасным и беспроигрышным вариантом будет функциональное классическое расположение комнат с правильными формами, изолированных друг от друга (не проходных). Желательно выбирать квартиру, имеющую просторную кухню и кладовую.

«Не стоит усложнять ситуацию европланировками, скошенными либо сглаженными углами, всевозможными террасами или эркерами. Эти веяния современного дизайна не всем нравятся, поэтому могут возникнуть проблемы с поиском квартиросъемщиков. Тем более, что гораздо важнее планировки непосредственно состояние квартиры» – делится мнением Алексей Шмонов, генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.ru.

Отделка

Не стоит делать акцент на дорогом ремонте – это не сильно отражается на арендной плате, а его обновление каждые 5-7 лет обходится недешево. Новые обои и линолеум уже будут достаточным аргументом для обоснования повышенной стоимости. Так, при отделке квартиры стоит придерживаться следующих рекомендаций:

Приобретать все строительные материалы с запасом в 15%, чтобы иметь возможность оперативно устранить мелкие дефекты (при необходимости);

Санузел и кухню оформлять лучше плиткой;

Потолок проще покрасить, а при элит- либо комфорт-классе жилья – сделать натяжным, но без сложных конструкций;

Жилые комнаты стоит обклеить моющимися обоями не светлых оттенков и без излишних орнаментов;

Межкомнатные двери нужно брать либо дешевые, для экономии при частой замене, либо массивные и надежные, для гарантии от повреждений;

Ванную комнату лучше оборудовать душевой кабинкой, для экономии места и удешевления ее ремонта;

Не следует делать гипсокартоновые перегородки – они легко повреждаются;

Осветительные приборы лучше встраивать в потолок либо брать не свисающие экземпляры, которые легко бьются;

На окна можно повесить жалюзи – они гораздо практичнее и дешевле, или плотные шторы, прикрывающие только оконные проемы;

Входные двери лучше установить прочные и надежные.

Можно делать ремонт своими силами, если есть к этому способности, можно прибегнуть к помощи строительных бригад, но это дорого, а можно купить квартиру с отделкой, даже если она в новостройке, что позволит значительно сэкономить деньги и время, так как себестоимость ремонта застройщика стоит намного дешевле за счет большой квадратуры.

Но не только качество отделки привлекает потенциального квартиросъемщика. Очень важны также состояние сантехники и бытовых приборов (техники).

Меблировка и бытовая техника

Чтобы иметь доходный и бесперебойно работающий бизнес по сдачи в аренду жилой недвижимости, нужно ее меблировать. Наиболее популярные минимальные требования:

Двуспальная кровать со встроенными ящиками для постели (нужно сразу предусмотреть влагостойкие наматрацники, которые не должны сниматься жильцами);

Вместительный шкаф, лучше – под потолок, это сэкономит полезное пространство;

Письменный стол со стулом;

Открытые полки под необходимые мелкие вещи;

Кухонная мебель: разделочный и обеденный стол со стульями, минимум одна навесная полка.

Минимальный набор бытовой техники ограничивается: холодильником с морозилкой, стиральной машиной и кухонной плитой с духовым шкафом. Для повышения классности сдаваемого жилья, дополнительно стоит приобрести:

Телевизор, который для надежности нужно закрепить на стене;
- утюг с гладильной доской;
- Wi-fi-роутер;
- микроволновая печь;
- электрический чайник;
- фен.

Дополнительно привлечет арендаторов наличие постельного белья, которое можно приобрести в секонд-хенде, а также посуды, включающей пару сковородок и кастрюль с дешевыми тарелками и кружками.

Однако меблированную квартиру от застройщика приобретать не стоит по причине ее высокой стоимости и минимального количества предметов. Но и без мебели сдавать жилье не разумно, так как у многих потенциальных съемщиков даже необходимого минимума нет. Поэтому нужно хотя бы наименьшими условиями обеспечить квартиросъемщика. Лучшим вариантом будет - потратиться на функциональные относительно нестарые предметы мебели, а не древний разваливающийся хлам.

Первичное либо вторичное жилье

Определяясь между первичным и вторичным рынком недвижимости, предпочтение лучше отдать второму варианту, так как он предполагает наличие развитой инфраструктуры и готового ремонта, что позволит сдавать квартиру сразу. Ведь величина арендной платы и спрос больше зависят от месторасположения жилья, чем от возраста дома.

Но приобретение недвижимости в новостройке на ранних этапах строительства позволит сэкономить четверть стоимости готового жилья, а значит – несет финансовую выгоду в виде минимизации первоначальных вложений. Кроме того, в такой недвижимости будет наиболее «свежий» ремонт.

Эксклюзивность

Если приобрести просторную (независимо от количества комнат) недвижимость с эксклюзивным ремонтом, расположенную около делового центра, то оптимальным решением будет сдавать ее посуточно, что увеличит спрос и ускорит окупаемость.

Также у состоятельных граждан (особенно у менеджеров высшего звена, приехавших из европейских стран) популярностью пользуются квартиры, которые расположены на мансарде, в полуподвале либо имеющие уникальную необычную планировку, за что они платят повышенную стоимость. В этом случае часто арендаторами выступают нанявшие их компании, что упрощает урегулирование спорных вопросов.

Подводные камни

Достаточно часто пассивный заработок на аренде жилья связан с определенными рисками: простоем квартиры во время поиска арендаторов и недобросовестными квартиросъемщиками, наносящими значительную порчу имуществу. Минимизировать вероятность возникновения этих ситуаций поможет грамотно составленный договор аренды имущества с непременной описью такового.

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .

Подписка на обновления